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アドバンスパートナーズ株式会社
代表取締役 辰岡 泰文

私自身失敗、挫折をバネに事業再生家として再チャレンジしています。 一人でも多くの経営者の方々の「言うに言えないこと」に係わり、元気な笑顔を取り戻していただき、元気な中小企業になっていただくことが私の使命であると考えます。

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■ブログ更新情報 2018/01/12
会社を絶対潰さぬ極意とは?「失敗の事業計画」」を更新しました。

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ターンアラウンドマネージャー 2008年2月号 特集「DIPファイナンス徹底研究」にて、辰岡 泰文が「セールアンドリースバック」を執筆しました。

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2008年8月9日の大阪日日新聞に掲載されました。

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第9号 元不動産仲介担当者の独り言 1

不動産を売る際は、必ずしも希望どおりにはいきません。

不動産は、必ずしも
希望の価格では
希望のその他条件では
希望の時期には
売れないことがあります。

1、売主と買主間の大きな交渉は、売買価格です。
当たり前ですが、売主は少しでも高く、買主は少しでも安くと考えます。
売主買主とも、根拠を示して(例えば、近隣相場、路線価など)
交渉しないと価格合意は困難です。
そして、最後は需給関係により価格合意となるか、決裂するかです。

2、売買価格が合意すればすべてが合意したわけではありません。
手付金の額をいくらにするのか。手付金保全策を講じるのか否か。
隣地との境界線の確定を売主が行うのか否か。
買主が買った後行うのか否か。
費用はどちらが持つのか。
賃借人がいて保証金を預かっている場合は、
保証金相当額を売主から買主へ支払うのか否か。
売買した年度の固定資産税の負担はどちらがいくら負担するのか。
等合意しないと話が進まないことがたくさんあります。

3、また、売買契約〜引渡し・売買代金支払・所有権移転登記の
スケジュールも合意が必要です。

4、売主が売った後も、その物件に賃借人として居続けたい場合、
買主が了解するかどうか、賃貸借条件はどうするか。(
これを「セールアンドリースバック」といいます。
昨今企業再生の手法の一つとしてよくみかけます)

不動産は流動性に乏しいといわれるのはこのあたりです。

5、それと、売った後も売買契約の内容を引きずることがあります。
買主が、買ったときには気づかなかったが、
買った後に分かった物件の隠れた傷(これを「瑕疵」といいます)。
例えば、雨漏りがする、水道の水がでない、
土を掘ってみたら過去の建物の残置物がでてきた、など。

売買契約の内容にもよりますが、買主としては、
買った後でも瑕疵を取り除いてほしいと売主に求めます。
売主としては、責任を負うこととなります。

これを「瑕疵担保責任」といいます。


不動産の「セールアンドリースバック」をお考えの方
・・・当社にご相談ください。

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